[스쿨iTV] 세계청년리더총연맹(WFPL) 소속 이치수 전국언론단체총연합회(NFPO·이하 언론단체총연합) 회장(현 세계언론협회 회장 겸 대한인터넷신문협회 회장)이 부동산 시장 안정의 핵심 조건으로 ‘보유세 중심 세제 전환’을 제시한 세 번째 칼럼을 발표했다.

이번 글은 앞선 두 차례 연재의 결론에 해당한다. 칼럼 1에서는 부동산 문제의 원인이 특정 집단이나 시장의 일탈이 아니라 정치가 설계한 구조에 있다는 점을 짚었고, 칼럼2에서는 수도권 집중이라는 국토 운영 방식이 집값 상승을 만들어내는 근본 원인임을 분석했다. 결국 지금의 시장은 자연스럽게 형성된 것이 아니라 정책과 제도가 장기간 누적되면서 만들어진 구조라는 점이 확인됐다.

이 회장은 “이제 남은 질문은 하나”라며 “그 구조를 실제로 어떻게 바꿀 것인가”라고 강조했다. 그리고 그 해법의 중심에 세제가 있다고 지적했다. 그는 “보유세 강화 자체는 필요하지만, 과세 기준이 바뀌지 않는 한 정책은 효과를 만들지 못한다”며 “세금은 시장을 통제하는 수단이 아니라 구조를 설계하는 도구로 작동해야 한다”고 밝혔다.

◆보유세 중심 전환 없이는 집값 안정도 없다

부동산 시장을 바라볼 때 우리는 가격을 먼저 본다. 그러나 가격은 언제나 결과다. 가격을 움직이는 힘은 따로 있다. 사람은 가격이 아니라 비용과 기대를 보고 움직인다. 얼마에 사느냐보다, 얼마를 부담하며 얼마나 버틸 수 있느냐가 더 중요하다. 이때 핵심이 되는 것이 보유 비용이다.

보유 비용이 낮으면 기다리는 것이 유리해진다. 시간이 지나면서 가격이 오를 가능성이 있다면, 굳이 자산을 처분할 이유가 없다. 반대로 보유 비용이 일정 수준을 넘어서면 상황은 달라진다. 자산을 계속 들고 있는 것 자체가 부담이 되기 때문이다. 이때 시장은 움직인다.

이 단순한 원리가 작동하느냐, 그렇지 않느냐가 시장의 방향을 결정한다. 지금의 시장은 분명하다. 순환이 아니라 축적의 구조다. 거래가 줄어드는 상황에서도 가격이 쉽게 내려오지 않는 이유 역시 여기에 있다.

◆정책과 시장간 괴리가 발생하는 이유

정책은 보유를 억제하겠다는 방향을 반복적으로 제시해왔다. 그러나 시장이 받아들이는 신호는 다르다.

보유에 따른 부담은 제한적인 반면, 가격 상승 기대는 여전히 유지된다. 이 구조에서는 자산을 처분할 이유가 충분하지 않다. 오히려 보유를 유지하는 것이 더 합리적인 선택이 된다.

이 선택이 시장 전체에서 반복되면 거래는 줄어든다. 거래가 줄어든 시장에서는 가격이 조정되지 않는다. 가격은 ‘내려가지 않는 상태’로 유지된다.

이것은 안정이 아니다. 조정 기능이 작동하지 않는 상태다. 결국 정책은 작동하고 있지만, 시장은 반응하지 않는다. 정책과 시장 사이의 괴리가 발생하는 이유가 바로 여기에 있다.

◆왜곡 초래하는 과세 기준

현재 세제는 일정 기준을 설정하고 그 기준에 따라 부담을 나누는 형태다. 이 방식은 단순하고 행정적으로 효율적이다. 그러나 시장의 실제 작동 방식과는 거리가 있다.

자산은 개수로 설명되지 않는다. 동일한 수의 자산이라도 가치와 위치, 시장 영향력은 전혀 다르다. 그럼에도 형식적인 기준이 적용되면 시장은 그 기준을 중심으로 움직이기 시작한다.

예를 들어 부담을 피하기 위해 자산을 줄이는 대신 더 가치가 높은 자산으로 이동하는 선택이 나타난다. 이는 비정상적인 행동이 아니다. 정책이 만들어낸 합리적 대응이다.

이 과정이 반복되면 시장은 점점 특정 자산으로 집중된다. 수요는 좁은 영역으로 몰리고, 가격 격차는 더 확대된다. 결과적으로 정책은 시장을 안정시키는 것이 아니라, 시장의 방향을 바꾸는 역할을 하게 된다. 문제는 그 방향이 의도와 다를 수 있다는 점이다.

◆자산을 보유하는 데 비용이 따른다는 전제가 있어야

보유세를 단순한 규제로 이해하면 문제를 풀 수 없다. 보유세는 시장을 억제하기 위한 장치가 아니라 시장이 순환하기 위한 조건에 가깝다. 자산을 보유하는 데 비용이 따른다는 전제가 있어야 시장은 움직인다. 이 비용이 충분히 반영되지 않으면 자산은 시장에 나오지 않는다.

부동산이 장기간 축적되는 이유는 단순하다. 보유 부담보다 상승 기대가 크기 때문이다. 이 구조에서는 시간이 곧 수익이 된다. 기다리는 것이 가장 합리적인 전략이 된다.

이 흐름은 자연스럽게 멈추지 않는다. 외부에서 구조를 바꾸지 않는 한 계속 유지된다. 따라서 보유세의 핵심은 ‘얼마를 걷느냐’가 아니라 ‘어떤 구조를 만들 것인가’에 있다.

◆정책이 바뀌면 시장은 학습한다

정책은 바뀐다는 인식이 형성되면 시장 참여자는 결정을 미루게 된다. 지금의 규제가 지속되지 않을 것이라는 기대가 생기기 때문이다. 이때 시장은 움직이지 않는다. 기다린다.

정책이 강화되면 잠시 멈추고, 완화되면 다시 움직인다. 이 패턴이 반복되면 정책은 시장을 통제하지 못한다. 오히려 시장이 정책을 활용하는 구조가 된다.

또 하나의 중요한 문제는 세금 부담의 이동이다. 보유세는 특정 집단에 부과되지만 실제로는 시장 전체로 확산된다. 임대료와 주거 비용을 통해 전가되며, 결국 더 취약한 계층이 더 큰 영향을 받게 된다.

이러한 구조를 고려하지 않은 정책은 의도와 다른 결과를 반복하게 된다.

◆보유세 중심 전환은 구조 전환의 필수조건

지금 필요한 것은 세율을 조정하는 일이 아니다. 기준을 다시 설정하는 일이다. 어떤 자산에 부담을 부과할 것인지, 어떤 구조를 유도할 것인지에 대한 설계가 먼저 이루어져야 한다. 이 기준이 바뀌지 않는 한 정책은 같은 결과를 반복하게 된다.

부동산 시장은 정책의 강도로 움직이지 않는다. 비용 구조로 움직인다. 그리고 그 비용 구조의 핵심은 보유 비용이다. 보유 비용이 바뀌지 않으면 시장의 선택도 바뀌지 않는다. 자산은 계속 축적되고, 가격 상승 압력은 유지된다.

따라서 보유세 중심 전환은 선택 가능한 정책이 아니라 구조 전환의 조건이다. 이 조건이 충족되지 않는 한 어떤 정책도 집값을 안정시키기 어렵다.

결론은 분명하다. 보유세 중심 전환 없이는 집값 안정도 없다.

장성일 기자 hyun@schooli.kr